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原报道|凤凰岛“沉没”

阅读次数:1574  时间:2019-10-27 13:43:07

"菲尼克斯岛长期以来没有房子可卖。"方成(化名),在海南卖了6年的房地产,没有经历凤凰岛最热的时候。

从2002年填海开始到2010年1月开放,这个1200亩的人工岛经历了16万平方米的高峰,然后直线下降,达到最低55000元的底价。热情的投资者要么陷入困境,要么陷入恐慌。

另一方面,由于海南近年来对环境保护的高度重视,大量人工填海造岛注定要被纠正。除了凤凰岛,还有一些冉冉升起的星星,如海化岛、如意岛和半山半岛。

如今,人们逐渐忘记了梦想中的填海岛,它曾经是海南“疯狂房地产市场”的缩影。大多数房地产销售人员只听说过这个项目,只有一些资深的房地产从业人员还记忆犹新。

经过长时间的沉默,凤凰岛再次听到了被列入转会名单的消息。

9月16日,北京产权交易所披露,三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元的对价转让公司100%的股权。它持有三亚凤凰岛国际邮轮港口公司45%的股份,该公司的核心资产是三亚凤凰岛项目。

根据天空调查的信息,曾宪云是三亚凤凰岛投资集团的实际控制人。

此外,三亚宇晟投资有限公司还与凤凰岛投资集团捆绑转让100%股权,底价为7.64亿元。宇晟投资由王于梅全资拥有,他还持有三亚邮轮码头10%的股份。

换句话说,此次转让是三亚邮轮港口55%的股权,加上曾宪云已于2014年将三亚邮轮港口45%的股权转让给CCCC。此时,曾宪云将不再持有三亚凤凰岛项目。

曾宪云离开了

“对于这种大规模交易,应该有一个相对较长的谈判过程。”对于凤凰岛项目的移交,海南老兵蔡仪(化名)并不感到意外。

根据该项目的现状,凤凰岛的房地产开发自2018年被中央环境保护监察局点名并责令整改以来一直处于停滞状态。

“房地产项目不太可能在以后实现,所以对曾宪云来说,转让是最好的结果。”业内人士表示。

公共信息显示,凤凰岛位于三亚湾“阳光海岸”的核心区域,面积1258.8亩。它是海南最早的人工填海岛屿,通过一座近400米长的跨海大桥与三亚市相连。

2002年,《凤凰岛计划》正式形成,分两个阶段制定。其中,一期长1250米,宽350米,面积547.5亩(365,000平方米),规划总建筑面积480,000平方米。二期岛占地474,000平方米,通过一整片沙滩与一期岛相连。

同年,湖北房地产开发商曾宪云以700万元从恭城集团收购三亚中城国际,更名为三亚凤凰岛发展有限公司,主要经营和开发凤凰岛项目。

根据曾宪云与三亚市政府签署的投资协议,凤凰岛将建设七个投资项目,包括一个国际邮轮港、一个国际会议中心(七星酒店)、五个国际健康度假中心、一个商务别墅俱乐部、一个国际游艇俱乐部、一个奥林匹克广场公园和一个热带海街,并将成为三亚的标志性建筑。

虽然规划不错,但凤凰岛的发展曾一度因曾宪云的巨大压力和几个合作股东的离开而陷入困境。经过几次股东变动,股权关系变得复杂而耀眼。

其中,2006年浙江国都控股从曾宪云手中收购凤凰岛股份,凤凰岛项目于次年3月改为旅游综合体。

截至2010年,凤凰岛成立了四大股东,分别是浙江资本、曾宪云、李淑萍和远东房地产的周林,并成立了三亚凤凰岛邮轮港口公司。

在股东的不断变化中,凤凰岛也在慢慢发展。2010年,凤凰岛公寓首次开放。在高峰期,这里的房价一度达到每平方米16万英镑。当投资者聚焦于海洋时,当地人在叹息。

火热的房地产市场很快恢复了理性,缺乏实现房地产的血液。浙江首都面临压力。2014年,CCCC以49.62亿元的交易额收购了邮轮港口公司45%的股份。凤凰岛再次易手。

根据上市转让信息,凤凰岛投资集团目前的股权结构为:海口盛丰热带农业植物园发展有限公司持股48.5%,新疆大正鲍彤风险投资有限公司持股20%,海南兆丰智能科技有限公司持股10%,曾宪云和蔡芳分别持股20%和1.5%。

眼神交流显示曾宪云是凤凰岛投资集团的实际控制人,持有三亚凤凰岛国际邮轮港口公司45%的股份,同时捆绑转让的三亚宇晟是三亚凤凰岛国际邮轮港口公司55%股份转让的目标。

这也意味着,如果股权转让完成,曾宪云将完全退出凤凰岛项目。

“从曾宪云的观点来看,中国外交关系的引入已经部分地揭开了这个盖子。因此,在凤凰岛未来没有明确发展前景的情况下,以这个价格完全退出转让已经是一个非常好的结果。”

“对不起,凤凰岛”

自2000年填海造岛以来,海南共批准建设11个人工岛。三亚凤凰岛是“传奇”之一,也是海南岛填海造地的缩影。

凤凰岛有一个非常高的起点。它最初是以迪拜为目标,并成为一个国际知名的旅游度假岛,呼喊着“对不起,迪拜”的口号。

规划之初,这座梦幻岛将拥有豪华海景别墅、七星级酒店、游艇俱乐部等娱乐场所,并将成为邮轮之都、海港城市和梦幻岛。

但兴奋的是投资者,三亚人却一无所有。

据海南当地人说,凤凰岛首次开放时,来自全国各地的大量投机者涌入人口不到70万的这座城市。漂亮的销售小姐和豪华车停在销售办公室前。当时,一个数字甚至卖到200万。对于当时人均月收入在3000到4000英镑之间的三亚人来说,这一切都与他们无关。

“当地人几乎买不起,他们能买的大部分是政府限制的住房,或者依靠婴儿潮一代购买商品房。”在海口当公务员的90后女孩文艺别无选择,只能说,在她看来,当地人不会去炒房,但是外国人的到来推高了海南的房价。

然而,凤凰岛的故事很快变得更糟。股东的频繁变动减缓了项目的进度,海南省的环境风暴迫使凤凰岛的规划进行调整,项目陷入困境。

根据房地产新媒体的意见,2017年底,“最严格”的环境风暴检查员席卷海南。

凤凰岛已经成为公众批评的目标。中央环境保护监察局(Central Environmental Protection inspectory)的名称以国际客运港和邮轮港的名义获得海域使用权,但实际上主要用于房地产和酒店开发。三亚湾西部海岸线因岛屿填充引起的水流变化而受到侵蚀。

事实上,在房地产卖家orange看来,在中国没有任何地方比海南更注重环境保护。例如,离岸200米是不允许开发的,因为环保不能挖沙,导致海南的一些石头和沙子是从马来西亚进口的。

"为了空气,海南可以避免国内生产总值."他总结道。

因此,2018年初,凤凰岛暂停建设和经营,同时支出3700多万元生态补偿资金。随后,日月湾、那鸿半山半岛、如意岛和富力洪树湾相继卷入环境风暴。

最新上市信息显示,在建设项目的第一阶段,除邮轮码头和五家度假村公寓酒店(包括酒店)外,国际游艇俱乐部、奥林匹克广场和商业街等商业和旅游项目尚未建成。

此外,填海工程第二阶段形成的土地用途包括邮轮码头设施和旅游、商业、文化娱乐等商业项目。

蔡仪表示,凤凰岛现在主要定位为旅游邮轮港口,初期投资运营的回收期很长。因此,如果没有其他可供出售的财产,一般私营企业就无法经营。

至于拆除该岛的传闻,蔡仪认为这基本上是不可能的。先建的房产不容易拆除。此外,目前的规划变化只允许随后的填海进行调整,而不是拆除整个岛屿。

然而,经过近两年的关闭和整改,尚不清楚这座逐渐荒芜的人工岛能否继续“挑战迪拜”。

海南淘金者

从某种程度上说,凤凰岛是近年来海南房地产大起大落的典型案例,曾宪云只是众多海南淘金者之一。

很久以前,“去海南买房子过年”是许多内陆城市买房的愿望。其中,除了著名的北方人,还有来自长江三角洲的投资者。即使在江西和湖南的一些三线和四线城市,也有许多人去海南买房。

其中既有投资者,也有自住者。江西女孩林芬(化名)去年刚在五指山买了房子,她说很多朋友的父母在海南买了房子,有些人很早就买了。这不一定是为了房地产投机,但主要是为了自谋职业,家里的老人通常在新年被带到海南

买家的涌入促进了海南房地产市场的繁荣。

2010年1月,当国际旅游岛(International Tourism Island)的建设宣布时,仅仅五天后,海南的商品房交易总额就达到了171亿元,这是2008年全年的总和。房价的上涨是全国的五倍。

很长一段时间以来,海南的房地产占投资的50%左右,税收的50%左右,有些市县甚至达到70%。经济严重依赖房地产。

经过六年的房地产销售,方橙回忆起最好的几年是2016年和2017年。海南冬天是个大城市,大陆有很多富人,但是海南是个大城市

然而,应该指出的是,海南房地产在过去的两年里已经大幅放缓。

2018年4月22日,海南出台了全球采购限制。根据不同的购房限制区域,要求本省非居民家庭提供海南省个人所得税或社会保险累计缴纳24个月或60个月以上的证明。海口、三亚和琼海等热门城市享受五年社会保障,而海口甚至将房价限制在每平方米17300元。

在蔡仪看来,对于海南岛以外80%的市场来说,监管政策的影响是立竿见影的。

2019年9月16日,海南省省长在州新办会议上公布的数据显示,2019年1月至8月,海南房地产销售面积下降52%,房地产销售下降50%,再次强调海南应避免房地产再次大幅涨跌。

“最近几年有点慢。首先,获得土地并不容易。此外,当你得到土地时,你必须挥舞一个数字来开发它。例如,文昌有一定的建房目标,比如今年能建多少平方米。”方成坦言,很多卖房子的朋友去了云南、广西和贵州,因为房子不容易卖。

然而,他仍然选择留在岛上,第二和第三行仍然略有增加,“因为你越是不被允许购买,越是有人想购买。目前,许多开发商仍保留部分房屋出售。”

至于价格限制和购买限制,方成透露,虽然海口有价格限制,但一些好网站仍然可以卖到25到30,000元。业主必须弥补差额,但差额不包括在合同中。此外,对于购买量有限的场所,业主可以先签订协议,完成社会保障后再签订合同。

看来他对海南的房地产仍然有信心。

住宅企业留下还是离开

房地产开发商也面临同样的困境。当他们看到市场红利时,他们一个接一个地冲进去,在最强有力的控制下挣扎。

其中,有的选择收缩策略,及时停止损失,有的则拭目以待。

在海南呆了近两年的许辉也在去年的全球采购限制政策出台后立即做出了回应。据房地产新媒体观点,去年年中,徐汇海南分公司被降级为一家城市公司,由深圳公司管理。此外,徐汇参与的几个海南项目也相继退出,只留下三亚铂岳亚龙湾项目,但也因环境问题而暂停。

蔡仪认为,房地产行业本身,尤其是海南那些身居高位的房地产企业,受现行监管政策的影响最大。从目前的情况来看,海南市场短期内不太乐观。

然而,他也指出,海南市场实际上是一个相对灵活的市场。

“如果海南自由贸易区制度有重大突破,同时在政策开放的背景下还有房地产的空间,因为海南的买家遍布全国。”

然而,从短期来看,这种放松的可能性不是很大。房屋公司选择留下来,比如人们饮水、寒冷和温暖的自知之明。

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